【体験談】軽井沢移住への道 土地探し編(3)保留物件の情報収集深堀(物件1)~失敗や後悔しないために知っておきたいこと

軽井沢に移住した結果
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こんにちは。

カントリージェントルマン鴨志田です。

東京在住の頃、

ネットベンチャー行政書士として開業。

2004年、東京井の頭から

軽井沢追分へ移住しました。

我が家の土地探し期間は、

2002年10月~2003年8月。

2003年6月20日、初夏、

軽井沢の不動産会社を訪問して

3度目の土地探しをはじめましたよ。

軽井沢への移住に興味があるんだけど

3度目の軽井沢土地探しで、

はじめて物件を保留したようだけど、

その後、どんなことをしたの?

そんな疑問・質問、よくわかります。

この記事を読むと、
●3度目の軽井沢土地探し
●保留にした追分物件(1)の深堀

がわかります。

そこで、まずは、結論から。

  • 3度目の土地探しでは、追分エリアで、はじめて3物件を保留扱いに
  • 保留物件毎に、情報収集の深堀!チェックリストの回答をお願いすることに
  • まずは、追分物件(1)について深堀し、十分に分析
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軽井沢移住への道 初夏、3度目の軽井沢土地探し

3度目の軽井沢土地探し

2003年6月20日(金)、

不動産会社チェックリスト上位の

不動産会社R社を訪問。

前年10月、秋のはじめての土地探し、

そして、1月、冬の2度目の土地探しの

経験を踏まえて、3度目の軽井沢土地探し

今回も、店長さん自ら、車で、

物件を案内してもらいました。

1度目、2度目の土地探しの経験から、

追分エリアに絞って、土地探しをしてみる

ことにしました。詳しくは、こちら。

3度目の土地探しでは、これまでに

つくってきた土地チェックリストを踏まえ、

その条件に合いそうな追分エリアの物件に絞り、じっくりと時間をかけてチェックする

という新方針で臨みました。そのため、

ご紹介いただいて、チェックのために

実際に赴いた物件は追分エリア4件

もちろん、物件資料もいただいてきましたよ。

追分物件(1)

  • 住所:追分***<追分宿から見て南>
  • 地目:原野
  • 面積:約700坪
  • 接道:公道
  • 第一印象:〇

この物件は、とにかく広かったですね~。

その割に安い。激安物件。

平坦地とはいえない緩やかな傾斜地。

木が残っていて、敷地内に湧き水と

小川まで流れてました。

接道は公道ではあるものの、砂利道で、

ほとんど車の通りはない別荘道。

閑静な土地で、近隣は、

別荘や定住がちらほらで、程よい。

追分物件(2)

  • 住所:追分**<追分宿から見て南>
  • 地目:原野
  • 面積:約390坪
  • 接道:公道
  • 第一印象:〇

この物件も、広かったですね~。

ほぼ平坦地で、木が残ってました。

接道は、公道で舗装路。

車の通りは少ない道。

閑静な土地で、近隣は、

別荘や定住がちらほらで、程よい。

追分宿からは距離があり、

御代田町との境付近。

追分物件(3)

  • 住所:追分***<追分宿から見て北>
  • 地目:原野
  • 面積:約360坪
  • 接道:公道
  • 第一印象:〇

この物件も、広かったですけど、

350坪くらいが程よいのかな~と

思ったりもしました。緩やかな傾斜地で、

木が残っていたものの、下草が刈ってあったので、

土地の全体像が見えやすかったです。

接道は、公道で舗装路。

車の通りは少ない道。

閑静な土地で、近隣は、

別荘や定住がちらほらで、程よい。

追分宿よりも浅間山寄りで、

標高も高かったです。

追分物件(1)~(3)をはじめて保留

おかげさまで、3度目の軽井沢土地探しも、

かなり有意義なものになりました。

今回ご紹介いただいた追分物件

(1)~(3)については、第一印象もよく、

土地チェックリスト条件も充たしていたので、

とりあえず、保留とさせていただきました。

継続的に情報のやり取りをし、十分検討の上、

最終判断をしたいということに。

そこで、3度目の軽井沢土地探しの後、

保留物件毎に、情報収集の深堀

させていただきました。具体的には、

お世話になった不動産会社さんに、

チェックリストを送って、できるだけの

回答をいただいたのでした。

軽井沢移住への道 追分物件(1)の情報収集の深堀

土地選び敷地チェックリスト

道路の向きは?

東側道路です

日照・通風はいいですか?

敷地にゆとりがあり

日照・通風はいいです

水はけはいいですか?

平坦地で普通の土地です

周辺の平均的な敷地環境は?

200㎡以上です

前面道路の交通量は?

交通量は少ないです

前面道路の幅員は?

2項道路です

2項道路(みなし道路)とは?
  • 建築基準法では、『建物の敷地は幅4m以上の道路に接さないといけない』と定められています(第42条第1項)。
  • しかし、建築基準法の適用前に建てた家の場合は、敷地が接している道路が幅4m未満というケースも多いのが実情。
  • そこで、特例として、同条第2項では、『それを道路とみなす』という救済措置が設けられています。
  • 幅4m未満の道路のことを、条文名を取って2項道路みなし道路と言います。

地形はいいですか?

西傾斜地です

間口は十分にありますか?

12m以上です

十分な広さがありますか?

建てたい広さの住宅を

余裕をもって建てられます

地盤はいいですか?

台地と谷地の境になります

建築計画の敷地チェックリスト

登記簿上の記載

地名・地番は?

北佐久郡軽井沢町大字追分

字荻畑東***ー*です

地目は?

原野です

登記簿面積は?

2307㎡(697坪)です

  • 1坪 = 約3.3㎡

所有権などは?

自己所有地です

抵当権なども無しです

法的制限

都市計画区域について

おしえてください

非線引き区域です

都市計画区域とは?
  • 都市計画区域とは、都市計画法によって、都道府県知事や国土交通大臣が指定するエリアのこと。
  • 市街化区域とは、積極的に住宅や店舗などを建てる地域で、おおむね10年以内に市街化を図る地域のこと。この地域には、用途地域を必ず定めることになります。
  • 市街化調整区域とは、自然環境を保つことが目的になっている地域や住宅用地としてはあまり向いていない地域のこと。田園地帯や自然が多いエリア。市街化を防ぐため、住宅建築にはさまざまな制限が設けられていて、新たに家は建てにくい地域。
  • 非線引き区域とは、都市計画区域内の市街化区域と市街化調整区域以外のエリアのこと。急いで市街化される可能性が低い地域ではあるものの、将来的に市街化するかもしれない地域。ここは比較的規制が緩い地域。
  • 都市計画区域市街化区域市街化調整区域非線引き区域

用途地域について

おしえてください

第1種低層住居専用地域です

用途地域とは?
  • 用途地域とは、建築できる建物の種類、用途の制限を定めたルールのこと。
  • 用途地域は、市街化区域非線引き区域準都市計画区域が対象。
  • 用途地域は、住居系商業系工業系の3つに分かれ、さら13種類のエリアに分かれる。
  • 第1種低層住居専用地域とは、低層住宅のための地域で、小規模なお店や事務所をかねた住宅、小中学校などが建てられます。絶対高さ制限(高さが10mもしくは12m)があるため、マンションも建てられるが3階建てくらいまで。いわゆる閑静な住宅街。

建ぺい率は?

20%です

建築面積の限度は、461.4㎡です。

容積率は?

20%です

延べ面積の限度は、461.4㎡です。

建ぺい率と容積率とは?
  • 建ぺい率とは、敷地面積に対する建物面積(建物を真上から見た時の面積)の割合のこと。建物を建てる土地に、どのくらいの広さの建物が建てられるかの数値です。
  • 容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のこと。延べ床面積とは、建物のすべての階の床面積を合計した面積のこと。

高さ制限は?

高さ10mです

計画道路の予定は?

建築協定は?

ありません

他に何か制限はありますか?

軽井沢町の自然保護対策要綱があります

軽井沢町の自然保護対策要綱とは?
  • 軽井沢国際親善文化観光都市建設法等に基づいて、軽井沢町の伝統と優れた自然を保ちながら、国際保健休養地としての街づくりができるように制定。
  • 軽井沢の保養地域には、厳しいルールあり。保養地域とは緩衝地域以外の第1種低層住居専用地域及び、集落形成地域又は緩衝地域以外の無指定地域のこと。
  • 一区画の最小面積は1,000㎡(302.5坪)
  • 建ぺい率20%、容積率20%
  • 建物は10m以下で、2階建まで
  • 建物の色の制限あり。景観にそぐわない色やビビットカラーは禁止
  • 後退距離として、道路とは最低5m、隣接地とは3mかつ建物の高さの1/2離れること。

敷地が接する道路

道路は公道ですか?

私道ですか?

公道です

道路の幅員は?

2.5mです(東側)

敷地と接する長さは?

約36mです

設備関係

水道は公営ですか?

公営です

ガスは都市ガスですか?

プロパンですか?

プロパンです

電気は?

中部電力です

汚水は水洗放流ですか?

浄化槽ですか?

浄化槽です

周辺環境チェックリスト

最寄り駅までの所要時間は?

徒歩約10分です

買い物の利便性は?

スーパー情報

・ツルヤ御代田店

<約4.8㎞車12分>
・ツルヤ軽井沢店

<約6㎞>

コンビニ情報
・セブンイレブン

<約2㎞車5分>

金融機関は?

追分郵便局

八十二銀行

上田信用金庫

学校への通いやすさは?

西部小学校まで徒歩約13分です

飲食店は?

あります

医療機関は?

あります

水道負担金等の有無は?

負担金が必要になります

騒音、大気汚染、悪臭、

嫌悪施設などの有無は?

ありません

良好です

防犯、防災面の安全性は?

良好です

まとめ:【体験談】軽井沢移住への道 土地探し編(3)保留物件の情報収集深堀(物件1)~失敗や後悔しないために知っておきたいこと

  • 3度目の土地探しでは、追分エリアで、はじめて3物件を保留扱いに
  • 保留物件毎に、情報収集の深堀!チェックリストの回答をお願いすることに
  • まずは、追分物件(1)について深堀し、十分に分析

今回は、3度目の軽井沢土地探しで、

保留とさせていただいた追分物件(1)

について深堀させていただきました。

さらに、継続的に情報のやり取りをし、

十分に分析・検討した上で、

最終判断をしていくことになります。

この3度目の土地探しの途中、

軽井沢駅方面から18号を追分で左折し、

林を抜けながら、信濃追分駅方面に

車で坂を下っていくとき、

おそらく、この辺に住むことになるのだな~

というインスピレーション

ビビッ!ときたのを、今でも覚えています。

軽井沢移住してから今までの経過、結果を、

このブログに発表することで、

  • 信州移住に関心がある方のために、
  • 軽井沢移住に興味のある方のために、
  • そして、自分と家族のために、

何かお役に立てればうれしいです。

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