【体験談】軽井沢移住への道 (追分物件1)土地購入へ(4)!?~失敗や後悔しないために知っておきたいこと

軽井沢に移住した結果
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こんにちは。

カントリージェントルマン鴨志田です。

東京在住の頃、

ネットベンチャー行政書士として開業。

2004年、東京井の頭から

軽井沢追分へ移住しました。

我が家の土地探し期間は、

2002年10月~2003年8月。

2003年6月20日、初夏、

軽井沢の不動産会社を訪問して

3度目の土地探し。その際、

条件を充たし、ご縁を感じる土地と出会い、

(追分物件1)購入に向けて、

交渉がはじまりました。

いよいよ、土地購入か!?

軽井沢への移住に興味があるんだけど

3度目の軽井沢土地探しで、

保留にした物件の購入に向けて、

どんな交渉をしたの?

そんな疑問・質問、よくわかります。

この記事を読むと、
●3度目の軽井沢土地探し
●保留にした追分物件(1)の交渉裏話(4)

がわかります。

そこで、まずは、結論から。

  • 3度目の土地探しでは、追分エリアで、はじめて3物件を保留扱いに
  • 保留物件毎に、情報収集を深堀!(追分物件1)に絞り込み
  • 交渉裏話(4)(追分物件1)土地購入へ!?
  • 【おすすめ】軽井沢移住して家づくり わたしのバイブル『「いい家」が欲しい。』
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軽井沢移住への道 初夏、3度目の土地探し

3度目の軽井沢土地探し

2003年6月20日(金)、

不動産会社チェックリスト上位の

不動産会社R社を訪問。

前年10月、秋のはじめての土地探し、

そして、1月、冬の2度目の土地探しの

経験を踏まえて、3度目の軽井沢土地探し

今回も、店長さん自ら、車で、

物件を案内してもらいました。

1度目、2度目の土地探しの経験から、

追分エリアに絞って、土地探しをしてみる

ことにしました。詳しくは、こちら。

3度目の土地探しでは、これまでに

つくってきた土地チェックリストを踏まえ、

その条件に合いそうな追分エリアの物件に絞り、じっくりと時間をかけてチェックする

という新方針で臨みました。そのため、

ご紹介いただいて、チェックのために

実際に赴いた物件は追分エリア4件

もちろん、物件資料もいただいてきましたよ。

追分物件(1)

  • 住所:追分***<追分宿から見て南>
  • 地目:原野
  • 面積:約700坪
  • 接道:公道
  • 第一印象:〇

この物件は、とにかく広かったですね~。

その割に安い。激安物件。

平坦地とはいえない緩やかな傾斜地。

木が残っていて、敷地内に湧き水と

小川まで流れてました。

接道は公道ではあるものの、砂利道で、

ほとんど車の通りはない別荘道。

閑静な土地で、近隣は、

別荘や定住がちらほらで、程よい。

追分物件(2)

  • 住所:追分**<追分宿から見て南>
  • 地目:原野
  • 面積:約390坪
  • 接道:公道
  • 第一印象:〇

この物件も、広かったですね~。

ほぼ平坦地で、木が残ってました。

接道は、公道で舗装路。

車の通りは少ない道。

閑静な土地で、近隣は、

別荘や定住がちらほらで、程よい。

追分宿からは距離があり、

御代田町との境付近。

追分物件(3)

  • 住所:追分***<追分宿から見て北>
  • 地目:原野
  • 面積:約360坪
  • 接道:公道
  • 第一印象:〇

この物件も、広かったですけど、

350坪くらいが程よいのかな~と

思ったりもしました。緩やかな傾斜地で、

木が残っていたものの、下草が刈ってあったので、

土地の全体像が見えやすかったです。

接道は、公道で舗装路。

車の通りは少ない道。

閑静な土地で、近隣は、

別荘や定住がちらほらで、程よい。

追分宿よりも浅間山寄りで、

標高も高かったです。

追分物件(1)~(3)をはじめて保留

おかげさまで、3度目の軽井沢土地探しも、

かなり有意義なものになりました。

今回ご紹介いただいた追分物件

(1)~(3)については、第一印象もよく、

土地チェックリスト条件も充たしていたので、

とりあえず、保留とさせていただきました。

継続的に情報のやり取りをし、十分検討の上、

最終判断をしたいということに。

そこで、3度目の軽井沢土地探しの後、

保留物件毎に、情報収集の深堀

させていただきました。具体的には、

お世話になった不動産会社さんに、

チェックリストを送って、できるだけの

回答をいただいたのでした。

軽井沢移住への道 交渉裏話(3)(追分物件1)土地購入へ!?

2003年6月20日(金)

不動産会社R社を訪問。

3度目の軽井沢土地探し。

追分エリア4物件を現地チェック。

2003年6月21日(土)

昨日、不動産物件のご案内をいただきました鴨志田と申します。暑い中、ありがとうございました。

さて、昨日の物件の内、以下3物件について、真剣に検討させていただこうと考えております。

  • <物件1>追分荻駒東(約697坪)
  • <物件2>追分雨池(約390坪)
  • <物件3>追分浅間山(約359坪)

もっとも、特に上記<1><2>については、資料として公図等をいただいたのみであり、物件の絞込みをしていく上で更なる情報収集が必要であろうと考えております。

そこで、週末でお忙しい中、大変恐縮ですが、上記<1>~<3>物件についてのチェックリストを・・・ご返送下さい。

大変お手数をおかけしますが、できるだけ早く決めたいと思っておりますので、ご協力お願い致します。

2003年6月23日(月)

不動産物件に関する情報FAXありがとうございました。

さて、いただきました情報等も踏まえ、以下、2物件に絞りました。

  • <物件1>追分荻駒東(約697坪)
  • <物件3>追分浅間山(約359坪)

更なる物件の絞込みをしていく上で、更なる詳細情報が必要であろうと考えております。

なお、上記物件については購入を真剣に考えておりますので、仮に競合しそうな方が出そうな場合には、メールにてご連絡いただけると助かります。

2003年6月25日(水)

現在、この物件にかなり注目しております。

  • <物件1>追分荻駒東(約697坪)

敷地内に小川が流れていたこともあり、心配事の1つが「地盤の良し悪し」となっております。そもそも当該物件の地盤調査は行われているのでしょうか?購入後、「地盤が軟弱で宅地には向かない」ではシャレになりませんので、この点については特に、プロのコメントをいただけると助かります。

2003年6月28日(土)

実は、昨日、軽井沢におりました。再度、上記物件周辺のチェックをし、偶然ですが、近隣の方からもお話しを伺うことができました。

今回の訪問で、一層、上記物件購入に傾いております。そこで、貴社を通して売買契約する際の具体的なスケジューリングを再度メールにてご案内いただけると幸いです(できるだけ詳細に)。

いただいた情報FAXによると、上記不動産につき担保(抵当権等)の有無が無記載でしたが、お手元の登記簿謄本の時点で結構ですので、その有無を確認させて下さい。

敷地に接する道路「幅員が2.5m」で「2項道路」とのことですが、これは建築基準法第42条2項に該当する道路ということでよろしいですね?

「水道負担金有」とのことですが、どの位の金額になるのでしょうか?いただいたFAXの「水道料金改正のお知らせ 3.施設使用料(新設の場合)を参照すればよいのでしょうか?

また、口径について「13ミリ」にマルが付いていますが、他に選択肢はないのでしょうか?例えば20ミリ等も選択できるのでしょうか?

2003年7月2日(水)

町の水道課に調査依頼を出しておりますので2~3日かかりますので、いましばらくお待ちください。(口径はもちろん選択出来ます)

お手数をおかけします。分かり次第、メールいただけると幸いです。その際、上記物件に定住することを前提にすると、一般的な口径も参考情報として添えていただけると助かります。

ご契約のスケジューリング

1.売主様への交渉 →(交渉成立)

2.ご契約日セッティング→(相対でご契約)

3.契約日に本物件に関わる重要事項説明をご説明いたします

4.重要事項にてご確認後に売買のご契約となります

5.手付のご契約の場合は、当日1割を売主に支払い、後日残金決済となり所有権の移転と成ります。

6.一括決済の場合は当日が所有権の移転日です。

以上がおおまかな流れと成ります。

了解致しました。私共は、今のところ、上記物件を購入する方向で検討を進めております。

そこで質問ですが、「当該物件をおさえて」いただく場合、どのような手続が必要ですか?その際、私共にどのような責任が生じますか?

また、上記1.「売主様への交渉」については、値段交渉がメインになるものと思いますが、もちろん私共としては、少しでも多く減額交渉ができれば助かります。そこで質問ですが、プロとしては、本件売主に対してどの程度の減額交渉が妥当であろうとお考えでしょうか?答え難い質問であることは承知しておりますが、大体の目安をお知らせいただけると幸いです。

2003年7月3日(木)~5日(土)

本日、町の水道課より調査結果の電話を頂きました。その結果、前面道路には水道管は来ておらず・・・約150m先に水道バルブ(元栓)がありそこから新たに引き込まなくてはならないそうです。(付設換え)となりますと当該物件に家を建てる方の費用負担となりますので水道業者に引き込みの費用はどれぐらいか見積りを取らなければなりません。当該物件は町道に面しており舗装道路ではないのでそれほど大掛かりな工事はないと思いますが、まずは見積りを早急に出してもらいます。

なお、一般家庭への宅内引き込み管は、13mmで充分ですが 最近では20mmで引き込む方が増えているようです。

お手数をおかけします。やはり引き込みが必要ですか。結構費用がかかるとの話しも聞いたことがありますので、まずは見積りが出ましたら、メールいただけると幸いです。

先日、水道業者に役場に行っていただき現地を見て頂きました。早速、見積りが出ましたのでお知らせ致します。引き込み費用の合計金額は、1,501,100円+消費税という事でした。この金額をベースとしてほかの水道業者に見積もりをとってもよろしいかと思います。この金額が鴨志田様の許容範囲であればいいのですが・・・

お手数をおかけします。ある程度覚悟はしてましたが、やはり引込費用は結構かかりますね・・・。

物件をおさえるには購入申込書に記入していただければ、一番手交渉権でおさえることが出来ます。また、そのときの買い手様の責任は何ら生じません。

上記水道引き込み費用の見積りをメールいただき、許容範囲内であれば、上記購入申込をさせていただく可能性が高いです。

購入申込書は郵送も可ですか?

なお、購入申込みは郵送でもかまいませんし、FAXでも結構です。

了解です。早速ですが、購入申込書をFAX下さい。

売主様への交渉ですが、当該物件は、もともと近隣相場より安く出して頂いているうえ、売主様は先般、お伝えしてますようにご親戚同士で一筆づつ所有者が異なり、また両名とも特に急いでいる事もなく厳しい価格交渉ですと 交渉成立が難しくなると思います。

私共の土地購入予算は、お伝えしております通り、2000万円です。上記水道引込費用、消費税、その他経費を考えますと、更なる減額交渉をさせていただく必要があるのが本音です。

よって、ほとんど減額交渉の余地がないのであれば、残念ながら別物件を検討せざるを得ない場合も出てきてしまいます。

当該物件に好感触を持っている私共としましては、仲介役の●●様のサポートを期待しておりますので、減額交渉につきましても、よろしくお願い致します。

価格交渉については、私も鴨志田様に一番良い形で購入してもらえればと思いますので最大の交渉努力いたします。

購入申込から購入決定に至るには、どうやら●●様の強力なサポートが必要のようです。

当該物件については、全般的には好感触ですが、以下の点が気にかかります。

気になる点
  • 上記水道引込み費用が高額であること
  • 西側斜面下が小川+湿地となっており、宅地としての守備範囲は総坪数からかなりの坪数を差し引いて考える必要があること

以上を踏まえ、売主様と可能な限りの減額交渉をしていければと考えております。よろしくお願い致します。

2003年7月7日(月)

追分土地の一番手交渉権としての購入申込書をFAXさせていただきます。鴨志田様の売買希望額をご記入のうえ、買主様の記入欄にご記入していただきFAXにて返送下さい。

「購入申込書」等のFAXありがとうございます。

「売買価額」(=売買希望額)の記入ですが、アドバイスをいただけないでしょうか?というのも、売主様が減額をほとんど許容しないような場合、私共が例えば「2000万円⇒1800万円の減額希望」と記載したところで、交渉決裂してしまうことになるからです。

私共は本件土地について好感触を持っており、交渉の内容次第では、購入も真剣に考えております。その最もポイントになるであろう「売買価額」(=売買希望額)について、是非、プロのアドバイスをいただきたいのです。

具体的には、過去の減額交渉の成功事例を踏まえ、「売買価額」(=売買希望額)について、どのような記載をしておく方がベターであるか、ご教示下さい。ここが正念場でしょうから、ご協力よろしくお願い致します。

2003年7月8日(火)

価格の交渉ですが、私どもの考えとしましては、鴨志田様(買主様)が買いたいと思う金額をそのまま提示していただければ結構かと思います。

もちろん、買主様は『できるだけ安く買いたい』、売主様は『できるだけ高く売りたい』という、相反するお気持ちですし、それに私どもはただのメッセンジャーではないですから交渉決裂になるような話し方(交渉)はいたしませんのでご安心ください。その際、売主様、買主様お互いの歩み寄りが、大切です!どうしても折り合わない時もありますが・・・

過去の交渉事例はさまざまで一概に言えません。本物件の売主様は先般、お伝えしてますように2筆で2名様ですから、どちらかがへそを曲げられてしまうという恐れがあります。お1人で所有しておれば1人がご納得していただければいいのですが、2人ですと私どもも慎重に交渉しなくてはと思っております。

プロ のアドバイスとまでいきませんで申し訳ございませんが、私の売主様との感触内容としましては一括売り2000万円がボーダーラインにはなっているかと存じますが、鴨志田様の希望金額で物件を抑える事が始めの一歩です。

2003年7月9日(水)

毎回、適切なアドバイスありがとうございます。先程、「購入申込書」をFAX送信致しました。ご確認下さい。

希望売買価額は「¥1800万~」と致しました。土地購入総予算を2000万円としている私共としては、水道引込費用、仲介料、税、その他諸費用が別途発生することを考えると、できる限りの減額交渉を期待しております。

もちろん交渉には落し所が必要なのも心得ております。何卒、よろしくお願い致します。できれば、随時、経過メールをいただけると幸いです。

いつもお世話様でございます。FAXいただきました。ありがとうございます。早速、交渉に入らせて頂きます。2~3日お時間をいただきますが、逐一交渉内容は報告いたします。鴨志田様の希望価格にすべく全力を尽くしますのでよろしくお願い申し上げます。

2003年7月19日(土)

いつもお世話様でございます。ご連絡が遅くなり申し訳ございません。さて、追分の土地の交渉経過ですが、非常に難航しております。

売主様のご意向としては、『今回のお話はまず売りに出してすぐのお話だったので大変ありがたいが、当初、一筆づつでも1400万円で売りたいという希望があった(私たちの査定ではまとめて2000万円と話しておりました)ので、まとめて売っても2400~2500万円と考えており・・・』

特にお1人の方は、遠方という事もあり、『安く叩き売られているのではないか』『売り急がないので希望価格まで待つ』ということでした。

ですので、1800万円は、おろか2000万円でも現段階では難しい状況となっております。鴨志田様のご希望にお答えできず大変申し訳ございません。

経過メールありがとうございます。また、難しい交渉、お疲れ様でした。

さて、当該物件については、かなりの購入意思をもっておりましたが、●●様の交渉努力にもかかわらず以上のような経過とのことですので、残念ながら交渉決裂と考えざるを得ませんね。

これまで●●様には、当該物件についての調査をいろいろしていただき感謝しておりますが、不動産売買も交渉事ですので致し方ないものと考えております。

■お願い1■上記経過がほぼ確定的であるのであれば、●●様の方で交渉決裂を宣言していただき、先方にもよろしくお伝え下さい。その旨を私共にもメール下さい。上記経過にもかかわらず、まだ交渉の余地ありとお考えならば、その旨をメール下さい。

■お願い2■当該物件が交渉決裂とすると、新たに物件探しをする必要があります。●●様のこれまでの対応には満足しておりますので、以降もご紹介いただきたいものと考えております。 まず、6/20にご紹介いただいた<物件2>、<物件3>の現状(成約等の有無、価格等)をメール下さい。

■お願い3■お伝え致しました条件で新物件がありましたら、ご紹介下さい。

<条件1>追分物件(1000m林道より下)
<条件2>価格⇒~2000万円
<条件3>面積⇒300坪以上(できれば400坪)
<条件4>定住希望
<条件5>IT環境良好(少なくともADSL可)

まとめ:【体験談】軽井沢移住への道 (追分物件1)土地購入へ(4)!?~失敗や後悔しないために知っておきたいこと

  • 3度目の土地探しでは、追分エリアで、はじめて3物件を保留扱いに
  • 保留物件毎に、情報収集を深堀!(追分物件1)に絞り込み
  • 交渉裏話(4)(追分物件1)土地購入へ!?
  • 【おすすめ】軽井沢移住して家づくり わたしのバイブル『「いい家」が欲しい。』

【おすすめ】軽井沢移住して家づくり わたしのバイブル

  • 2002年10月
    ⇒地元不動産会社さんを訪問し、はじめての軽井沢土地探し
  • 2003年9月
    ⇒地元不動産会社さん仲介で、軽井沢に土地を購入
  • 2003年11月
    ⇒地元の設計士さんと設計監理契約
  • 2004年2月
    ⇒地元工務店さんと建物建築請負契約
  • 2004年3月
    ⇒着工
  • 2004年9月
    ⇒完成・引渡

2003年1月、青山ブックセンターで、

この本と出会い、購入。

軽井沢に移住して家づくりしていく上で、

バイブル的存在になってくれました。

3度目の軽井沢土地探しの成果

今回は、3度目の軽井沢土地探しで、

保留とさせていただいた追分物件(1)

土地購入に向けて、交渉をはじめ・・・

その際、気になる点がいくつか出てきて・・・

さらに、売買希望額についても、

双方折り合うかが難しくなってきて・・・

今後、果たして・・・!?

この3度目の土地探しの途中、

軽井沢駅方面から18号を追分で左折し、

林を抜けながら、信濃追分駅方面に

車で坂を下っていくとき、

おそらく、この辺に住むことになるのだな~

というインスピレーション

ビビッ!ときたのを、今でも覚えています。

軽井沢移住してから今までの経過、結果を、

このブログに発表することで、

  • 信州移住に関心がある方のために、
  • 軽井沢移住に興味のある方のために、
  • そして、自分と家族のために、

何かお役に立てればうれしいです。

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